L’acquisition immobilière peut s’effectuer de mille et une façons. Une des méthodes comme tant d’autres consiste à faire une location-vente. Cette formule de transfert de la propriété immobilière donne l’opportunité à l’acheteur de payer petit à petit le coût total du bien pour avoir le temps de réunir le montant total nécessaire. Au terme du bail, il devient propriétaire de son logement.
Définition et fonctionnement de la location-vente immobilière
Les sites spécialisés pour tout connaitre de la location-vente d’un bien immobilier définissent cette pratique comme étant une solution permettant à une personne de louer un logement tout en se constituant une épargne pour pouvoir acheter définitivement le bien après quelques années. La technique concerne divers types de biens immobiliers comme les immeubles à usage d’habitation, professionnel ou mixte. Elle est valable pour les bâtiments achevés ou en cours de construction.
Cette location-accession, comme elle est également surnommée, se déroule deux étapes bien distinctes. Au cours de la première phase appelée « période de location », le souscripteur endosse le rôle de locataire. Dans ce cadre, il doit payer une redevance composée de l’indemnité de location ainsi que d’une part acquisitive qui est déduite sur le prix de vente. Pour mieux comprendre, prenons l’exemple d’un bien immobilier d’une valeur de 121 960 euros et dont le contrat de location-vente s’étend sur 3 ans. Chaque mois, l’acquéreur est redevable de 1067 euros, dont 610 euros de loyer et 487 euros d’épargne.
Lorsque le contrat prend fin, la seconde étape de l’opération commence. Au cours de cette « période d’acquisition », le locataire peut lever l’option d’achat pour devenir définitivement propriétaire de son logement. Dans ce cadre, il devra régler la différence entre le prix de vente de la maison ainsi que le total de l’épargne qu’il a réussi à se constituer jusqu’ici. Pour en revenir à l’exemple précédent, si le souscripteur a payé 457 euros pendant 36 mois, soit un total de 16 452 euros, il devra régler en tout 105 508 euros pour accéder à la propriété (121 960 euros – 16 452 euros). En revanche, s’il décide de ne pas lever l’option d’achat, le capital qu’il a constitué à titre d’épargne lui sera entièrement reversé. Il devra aussi quitter le logement à moins de renouveler son bail.
Le contrat de location-vente immobilière
Le cadre légal de la location-vente immobilière implique de rédiger deux documents bien distincts. Le contrat initial doit se faire avec le notaire. Il est indispensable de passer par cette étape pour l’inscription effective au bureau des hypothèques. Conformément à la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, plusieurs clauses obligatoires doivent figurer dans le contrat comme la description du bien, le prix de vente et la date d’entrée en jouissance. Le document doit aussi stipuler la période de location, le coût des redevances avec la partie dédiée à l’épargne et l’autre consacrée au loyer mensuel, le montant des charges et les diverses garanties. Un contrat de vente définitif est aussi mis en place lors de la période d’acquisition pour valider la vente. Dans ce document figurent toutes les modalités de transfert de la propriété après le paiement du prix d’achat par l’acquéreur. Le montant du bien doit être réglé dans sa totalité.
Les obligations des deux parties
Lors d’un contrat de location-vente, le locataire et le vendeur sont soumis à des obligations à respecter impérativement. Du côté du locataire, il est tenu de régler les charges en lien avec la réparation ou l’entretien du logement selon la quote-part. Le vendeur s’occupe quant à lui des gros travaux. Le locataire est aussi redevable de la taxe foncière étant donné que le fisc le considère comme le propriétaire. Il en est de même au sein de la copropriété où le locataire doit participer aux assemblées générales et émettre ses votes. Il est dans son devoir de souscrire à une assurance habitation adéquate qui le protège contre le dégât des eaux, l’incendie, etc. Concernant les obligations du vendeur, il perd le droit d’occuper le logement. Par contre, le non-paiement des redevances annule le contrat. Si le locataire ne respecte pas les clauses de l’accord, il est redevable d’une indemnité équivalente à 2% de la valeur du bien. A contrario, si c’est le vendeur qui n’a pas honoré ses obligations, il paie 3% d’indemnités.
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